Wärmepumpe vs. Ölheizung: Wie Energieeffizienz Immobilienpreise treibt

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz erhöht den Druck auf Immobilieneigentümer weiter. Öl- und Gasheizungen müssen künftig mit einem steigenden Anteil an teureren Biobrennstoffen betrieben werden – und eine gesicherte Versorgung mit Biogas oder Bioheizöl ist keineswegs garantiert. Der Immobilienmarkt hat diesen Trend bereits eingepreist.

Das zeigt eine exklusive Analyse des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien, die der WirtschaftsWoche vorliegt. Untersucht wurden die Angebotspreise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in den acht größten deutschen Städten – aufgeschlüsselt nach Heizungsart, von der Wärmepumpe bis zur Ölheizung.

Berlin: Größte Preisschere zwischen Wärmepumpe und Ölheizung

Besonders deutlich fallen die Unterschiede in Berlin aus. Immobilien mit Wärmepumpe verteuerten sich im ersten Quartal dieses Jahres um 10,4 Prozent auf 6.559 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Objekte mit Ölheizung legten dagegen im Schnitt nur um 1,4 Prozent zu und lagen bei 4.849 Euro pro Quadratmeter.

Das niedrigere Preisniveau bei ölbeheizten Immobilien ist dabei kein Zufall. Solche Objekte weisen häufig nicht nur bei der Heizung einen geringeren Standard auf – oft besteht auch bei Fassade, Fenstern und weiteren Gebäudeteilen ein erheblicher Sanierungsstau. Das drückt den Marktwert zusätzlich.

Hinzu kommt ein struktureller Zusammenhang: Immobilien in guten bis sehr guten Lagen erzielen deutlich höhere Mieten. Eigentümer solcher Objekte verfügen damit über mehr finanziellen Spielraum für umfassende Sanierungen. Lage und Energieeffizienz sind also eng miteinander verknüpft.

Energieausweis rückt bei Käufern in den Vordergrund

Die Heizungsart ist längst zu einem eigenständigen Preisfaktor geworden. „Vor wenigen Jahren entschieden Lage, Größe und Zustand fast allein über den Preis. Heute gehört die Frage nach Heizung und Energieausweis zu den ersten – oft schon vor der Besichtigung", sagt Alexander Péus, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien in Köln.

Kaufinteressenten kalkulieren die zu erwartenden Sanierungskosten inzwischen systematisch ein. Ein Heizungstausch allein reicht dabei häufig nicht aus – oft müssen zusätzlich Fassade gedämmt und Fenster erneuert werden. Schnell summieren sich solche Maßnahmen auf einen sechsstelligen Betrag.

Leipzig: Geringere Preisunterschiede dank früher Sanierungswelle

Nicht überall sind die Unterschiede so ausgeprägt wie in Berlin. In Leipzig etwa ist das Bild ein anderes. Nach der Wiedervereinigung 1990 wurden viele Altbauten aufwendig saniert, weshalb der Anteil an Wohnimmobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen laut Von Poll Immobilien im bundesweiten Vergleich zu den geringsten zählt.

Entsprechend kleiner fällt die Preisdifferenz nach Heizungsart aus: Immobilien mit Wärmepumpe legten um 1,5 Prozent zu, während Objekte mit Ölheizung im Schnitt 1,4 Prozent an Wert verloren.

Sanierung als Renditestrategie für Privatanleger

Für Privatanleger ist die Botschaft klar: Immobilien mit Öl- oder Gasheizung sind nicht unverkäuflich, wie Von Poll Immobilien betont. Sie lassen sich weiterhin vermarkten – allerdings sollten Verkäufer die zu erwartenden Sanierungskosten bei ihrer Preisvorstellung berücksichtigen.

Käufer werden die Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes einkalkulieren und ein Objekt nur dann erwerben, wenn unter dem Strich noch eine positive Rendite realistisch erscheint. Gerade in Großstädten, wo Mietrenditen wegen hoher Kaufpreise ohnehin unter dem Bundesdurchschnitt liegen, planen viele Erwerber bereits mit dem späteren Wiederverkauf. Bei energetisch sanierten Immobilien dürfte dieser Verkaufspreis deutlich höher ausfallen – ein weiteres Argument für eine frühzeitige Modernisierung.