Vermieten 2026: Vier große Probleme für private Eigentümer

Für private Vermieter in Deutschland wird es 2026 nicht einfacher. Gleich vier Baustellen belasten die Wirtschaftlichkeit von Mietobjekten: ein komplizierter Heizungstausch mit abrupten Förderkürzungen, schwierige Modernisierungsregeln, eine neue Mietrechtsreform und steuerliche Hürden. Rund fünf Millionen private Vermieter hierzulande sind betroffen – und viele denken laut über einen Rückzug nach.

Laut einer Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund gaben 60,5 Prozent der befragten Vermieter an, ihre Vermietertätigkeit aufgeben oder einschränken zu wollen. Die wirtschaftliche Ausgangslage ist dabei ohnehin angespannt: Laut dem Baukreditvermittler Baufi24 lagen die Bruttomietrenditen in den 50 größten deutschen Städten im zweiten Halbjahr 2025 im Schnitt bei nur 4,1 Prozent pro Jahr – unterhalb des als risikoadäquat geltenden Wertes von fünf Prozent.

Problem 1: Heizungstausch – Förderung gestrichen, Chaos vorprogrammiert

Am 9. Juli 2026 stoppte die KfW die bisherige Heizungsförderung. Bis zum 20. Juli können Hauseigentümer noch Anträge nach alter Rechtslage stellen. Ab dem 21. Juli gilt eine neue, deutlich abgespeckte Förderung. Viele Vermieter, die staatliche Zuschüsse fest eingeplant hatten, wurden kalt erwischt. Der Bundestag hatte das Gebäudemodernisierungsgesetz erst am 10. Juli – dem letzten Sitzungstag vor der Sommerpause – verabschiedet.

Stephan Neumann-Weinkopf, Chef eines Installationsunternehmens in Scheuerfeld bei Siegen, berichtet von einem Hauseigentümer, der seinen Auftrag für eine Wärmepumpe überdenkt, weil er nicht mehr mit 4.000 Euro KfW-Zuschüssen rechnen kann. Handwerker wie er müssen den abrupten Förderstopp ausbaden.

Inhaltlich hat sich beim Heizungsgesetz weniger geändert als politisch versprochen. „Tatsächlich ist der Katalog zugelassener Heizungstechnologien beim alten und neuen Heizungsgesetz nahezu deckungsgleich", sagt Energieberater Dirk Langer aus Rosenheim. Neue Gasheizungen müssen weiterhin mit steigendem Biogasanteil betrieben werden – bis 2045 sind 100 Prozent vorgeschrieben. Vermieter, die auf Gas setzen, gehen damit erhebliche finanzielle Risiken ein, deren Ausmaß kaum absehbar ist.

Ab dem ersten Quartal 2027 kommt ein weiterer Förderbaustein hinzu: Wärmepumpen aus EU-Produktion sollen einen „Wertschöpfungsbonus" von 15 Prozent erhalten. Ohne EU-Herkunftsnachweis halbiert sich die Grundförderung von 30 auf 15 Prozent. Wie genau der Ursprung definiert wird, ist bislang unklar. Lutz Goebel, Vorsitzender des Normenkontrollrats, urteilt: „Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein fauler Kompromiss zwischen vier Ministerien."

Problem 2: Modernisierungen rechnen sich kaum

Die Sanierungsquote bei deutschen Wohngebäuden liegt bei historisch niedrigen 0,67 Prozent des Bestandes pro Jahr. Ein wesentlicher Grund: Vermieter können Modernisierungskosten nur begrenzt auf die Miete umlegen. Aktuell sind acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr erlaubt – früher waren es elf Prozent. Zusätzlich greift ein Deckel von zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren.

Beim Heizungstausch speziell gilt ein noch engerer Rahmen: Vermieter können zehn Prozent der Kosten abzüglich staatlicher Zuschüsse und Instandhaltung auf die Miete umlegen – gedeckelt auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat. „Um einen Heizungstausch zu finanzieren, reichen die 50 Cent Mieterhöhung bei Weitem nicht", sagt Stefan Fuchs, Geschäftsführer beim Immobilieninvestmenthaus Domicil Real Estate Group.

Hinzu kommen strenge formale Anforderungen bei der Ankündigung von Mieterhöhungen. Ein einziger formaler Fehler im Schreiben an den Mieter kann dazu führen, dass die Erhöhung vor Gericht scheitert. Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, stellvertretender Vorsitzender von Haus & Grund München, empfiehlt deshalb, mit Mietern einvernehmliche Modernisierungsvereinbarungen zu schließen.

Problem 3: Mietrecht – mehr Einschränkungen, aber auch Verbesserungen

Die Bundesregierung plant eine Mietrechtsreform, die Indexmieten stärker reguliert. Künftig darf ein Vermieter Indexmieten nicht mehr vollständig nach dem Verbraucherpreisindex anheben. Alles, was über drei Prozent Inflation hinausgeht, wird nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt. Für institutionelle Vermieter hält sich der Schaden in Grenzen: „Mit der reformierten Indexmiete können wir in unseren eigenen Beständen gut leben", sagt Domicil-Manager Fuchs.

Gravierender ist die Biogaspflicht für Gasheizungen. Von 2029 bis 2045 steigt der vorgeschriebene Biogasanteil von anfangs 10 auf 100 Prozent. Biogas ist deutlich teurer: Laut der Vergleichsplattform Verivox kostet der Schnitt der zehn günstigsten Tarife mit 60 Prozent Biogasanteil derzeit 11,90 Cent pro Kilowattstunde – konventionelles Gas liegt im Schnitt bei 9,63 Cent, also 19 Prozent günstiger.

Auch bei Kündigungen wegen Zahlungsverzug werden die Hürden höher. Nach der Reform ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter seinen Rückstand noch vor Eingang des Kündigungsschreibens begleicht. Vermieter, die bereits eine Räumungsklage eingereicht haben, bleiben auf den Gerichtskosten sitzen und müssen das Mietverhältnis weiterführen.

Es gibt jedoch auch positive Änderungen: Die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen wird von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung angehoben. Vermieter müssen Handwerkerrechnungen damit nicht mehr aufwendig nach Modernisierungs- und Instandhaltungskosten aufschlüsseln.

Problem 4: Steuerliche Potenziale werden oft nicht ausgeschöpft

Vermieter können ihre Steuerlast durch Abschreibungen, Finanzierungszinsen und Instandhaltungskosten erheblich senken – nutzen diese Möglichkeiten aber häufig nicht vollständig. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Januar 2024 erlaubt es Eigentümern, per Gutachten eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer ihrer Immobilie nachzuweisen und damit höhere jährliche Abschreibungen als die üblichen zwei Prozent geltend zu machen.

Allerdings haben bis heute nicht alle Finanzämter die entsprechende Praxis umgesetzt, obwohl das Bundesfinanzministerium Ende 2025 ein Rundschreiben an die Landesfinanzbehörden verschickt hat. „Wenn das Finanzamt ein Gutachten zur Nutzungsdauer ablehnt, können Immobilieneigentümer Widerspruch mit Verweis auf das BFH-Urteil einlegen", sagt Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien. Die Steuerlast lasse sich über höhere Abschreibungen um einen vier- bis fünfstelligen Betrag pro Jahr mindern.

Zusätzlich plant der Gesetzgeber im Jahressteuergesetz 2026, dass Hauseigentümer den Gebäudeanteil einer Immobilie künftig mit anerkannten Wertermittlungsverfahren berechnen dürfen. Bisher führen die Vorgaben des Bundesfinanzministeriums oft zu niedrigeren Abschreibungen. Wer diese Möglichkeiten kennt und nutzt, kann die Nachsteuerrendite seiner Mietimmobilie spürbar verbessern.